Es la primera pregunta de todo comité que evalúa cambiar de administración — y la respuesta honesta es: depende, y desconfíe de quien le dé una cifra sin conocer su edificio. En esta guía explicamos cómo se estructura el cobro de una administración en Chile, qué factores mueven el precio y cómo comparar propuestas sin caer en la trampa del «más barato».

Cómo cobran los administradores en Chile

Los modelos más comunes en el mercado son:

• Honorario fijo mensual — el más habitual y el más transparente: un monto acordado por contrato, que la comunidad conoce y presupuesta. Es el modelo que usa PropertyPlus.
• Cobro por unidad — un valor multiplicado por el número de departamentos o casas. Funciona parecido al fijo, pero escala con el tamaño.
• Porcentaje sobre los gastos comunes — menos recomendable: crea el incentivo equivocado, porque el administrador gana más mientras más gasta la comunidad.

Los 6 factores que determinan el precio

• Número de unidades — no es lo mismo un edificio de 16 departamentos que una torre de 295.
• Personal contratado — cada conserje o mayordomo suma gestión laboral: contratos, turnos, liquidaciones, PreviRed, Ley Karin. Un edificio con 9 trabajadores exige mucho más que uno con 1.
• Instalaciones y equipos — ascensores, piscina, grupo electrógeno, salas de bombas: cada sistema agrega mantenciones, certificaciones y proveedores que coordinar.
• Estado de la comunidad — asumir un edificio ordenado no cuesta lo mismo que rescatar uno con morosidad alta, cuentas impagas o personal sin contrato regularizado.
• Alcance del servicio — ¿incluye asambleas, certificados, gestión de siniestros, cobranza? Revise qué es «extra» en cada propuesta: ahí se esconden las diferencias reales.
• Presencia real — un administrador que visita la comunidad cada semana no puede costar lo mismo que uno que administra 80 edificios a distancia. Pregunte cuántas comunidades atiende.

Cómo comparar propuestas (bien)

• Pida 2 o 3 propuestas formales, todas con visita previa al edificio — desconfíe de quien cotiza sin conocer la comunidad.
• Exija el detalle de lo incluido y lo excluido, por escrito.
• Verifique el registro MINVU — es obligatorio por la Ley 21.442.
• Pida referencias de comités actuales, no testimonios anónimos.
• Pregunte cómo rinde cuentas: qué informes entrega, con qué frecuencia y con qué respaldos.

¿Y cuánto cuesta pedir una propuesta?

Nada. Las propuestas serias — incluida la nuestra — son gratuitas, con diagnóstico previo y sin compromiso. Si un administrador le cobra por cotizar, ya le dijo todo lo que necesitaba saber.