Cambio de administrador
¿Quién puede cambiar o remover al administrador de un condominio?
Según la Ley 21.442, Art. 18, la Asamblea de Copropietarios es el órgano con facultad exclusiva para remover al administrador:
«El administrador…se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.»
La designación o remoción del administrador es materia propia de las sesiones ordinarias de la asamblea (Art. 14). El Comité de Administración puede proponer un cambio, pero la decisión final corresponde siempre a la asamblea de copropietarios.
Referencia: Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, Arts. 14 y 18 (vigente desde abril 2022).
¿Cuánto tiempo toma cambiar de administrador?
El proceso depende del reglamento de copropiedad y del acuerdo con el administrador saliente. En términos prácticos:
- La asamblea vota el cambio en sesión ordinaria (Art. 14).
- Se notifica al administrador saliente con el plazo acordado.
- Se realiza el traspaso de documentos, cuentas y sistemas (idealmente en 30 días).
- El nuevo administrador asume y se actualiza la representación bancaria.
En PropertyPlus coordinamos el traspaso para que la comunidad no experimente interrupciones en la operación.
Servicios y honorarios
¿Qué servicios incluye la administración profesional de un condominio?
- Gestión financiera: gastos comunes, cuentas corrientes, cartolas, facturas
- Mantención de áreas comunes y equipos (ascensores, bombas, grupos electrógenos)
- Gestión de personal: contratos, liquidaciones, PreviRed, Ley Karin
- Relación con proveedores: cotizaciones, contratos, órdenes de trabajo
- Asesoría legal y cumplimiento de la Ley 21.442
- Comunicaciones a residentes y actas de comité y asamblea
- Representación ante SII, Dirección del Trabajo y organismos públicos
- Renovación de seguros de incendio y certificaciones obligatorias
¿Cuáles son los honorarios de administración?
Los honorarios dependen del tamaño del condominio, número de unidades, personal a cargo y complejidad de la operación. En PropertyPlus trabajamos con honorarios fijos mensuales sin costos ocultos ni cobros por gestión de proveedores.
Según el Art. 19 de la Ley 21.442, es el Comité de Administración quien fija la remuneración del administrador.
Gastos comunes
¿Qué son los gastos comunes y cómo se calculan?
Los gastos comunes son los costos de mantención y operación de las áreas y servicios comunes: sueldos del personal, servicios básicos, mantención de equipos, seguros. Se dividen entre los copropietarios en proporción al avalúo fiscal de cada unidad, salvo que el reglamento de copropiedad establezca una fórmula distinta.
¿Qué ocurre si un copropietario no paga los gastos comunes?
La Ley 21.442 establece consecuencias progresivas:
- Con 3 o más cuotas impagas, el administrador puede suspender los servicios básicos individuales del deudor (Art. 20 N°9), con acuerdo del Comité.
- El certificado de deuda tiene mérito ejecutivo, lo que permite cobro judicial sin juicio ordinario previo.
Marco legal (Ley 21.442)
¿Qué es el Comité de Administración y cuál es su rol?
El Comité de Administración (Art. 17, Ley 21.442) es elegido por la asamblea para supervisar la gestión del administrador. Sus características principales:
- Compuesto por un número impar de miembros (mínimo 3, máximo 5), elegidos en asamblea.
- Sus acuerdos se adoptan por mayoría simple (mitad más uno).
- Fija los honorarios del administrador (Art. 19).
- Sus acuerdos se mantienen vigentes hasta que la asamblea los modifique o revoque.
La máxima autoridad decisoria sigue siendo siempre la Asamblea de Copropietarios.
¿Qué diferencia hay entre Asamblea Ordinaria y Extraordinaria?
Asamblea Ordinaria (Art. 14): Se celebra al menos una vez al año. Trata aprobación de cuentas y presupuesto, designación o remoción del administrador y del Comité, y temas generales.
Asamblea Extraordinaria (Art. 15): Para materias de mayor envergadura: modificaciones al reglamento, obras mayores, enajenación de bienes comunes u otras materias reservadas por ley.
¿Cuáles son las obligaciones del administrador según la Ley 21.442?
El Art. 20 establece las principales facultades y obligaciones:
- Recaudar los gastos comunes y administrar los fondos de la comunidad.
- Ejecutar los acuerdos de la asamblea y del Comité.
- Contratar y despedir trabajadores con acuerdo del Comité (Art. 20 N°10).
- Ejecutar actos urgentes sin acuerdo previo, sujetos a ratificación posterior (Art. 20 N°3).
- Suspender servicios básicos por 3+ cuotas impagas, con acuerdo del Comité (Art. 20 N°9).
Según el Art. 21, debe rendir cuentas documentadas mensualmente al Comité y en cada asamblea ordinaria.